2026年10月，泰国总理兼内政部长阿努廷正式宣布，全国启动外国人非法代持土地专项执法行动，这是近十年来泰国在土地合规领域力度最大的一次集中整治。本次行动由泰国土地厅、内政部多部门联合推进，直接影响所有在泰通过代持方式持有土地的外籍投资者与相关企业，也是近期泰国房地产与投资领域关注度最高的法律事件。
泰国土地厅筛查数据：全国涉违规代持地块规模公布
泰国土地厅前期已完成全国范围的初步筛查，目前共识别出1397个涉嫌为外国人代持土地的法人实体，关联土地地块2360块，总面积约5467莱，总估值约140.1亿泰铢，13088家企业及个人被列入重点调查清单。 官方明确要求，本次核查不能仅停留在土地登记簿登记的名义持有人层面，必须穿透核查实际受益所有人、相关资金流转记录、关联网络背后的实际控制人。查实违规的土地将依法启动强制处置程序，这也意味着过去不少外籍投资者依赖的“壳公司代持”模式，已经完全进入泰国官方的重点打击范围。
泰国土地监管规则升级：500万泰铢以上交易强制穿透核查
本次专项执法并非临时突击行动，而是泰国近年土地监管规则持续收紧的必然落地。2026年5月，泰国土地厅已向全国各府土地办公室下发紧急通函，明确将土地交易的核查门槛大幅提升：
- 现金支付金额200万泰铢以上的交易，需核查交易双方资金来源
- 土地评估价值500万泰铢以上的交易，登记前需核验双方收入证明与职业背景
- 重点排查泰籍股东是否具备对应持股比例的实际出资能力
- 购地后6个月内发生股权异常变更的项目，直接标记为高风险核查对象
泰国法律红线明确：代持协议无效，最高可处2年有期徒刑
不少外籍投资者此前误以为，通过注册泰国有限责任公司、由泰籍股东持股多数的方式，就能合法持有土地，这一操作在本次新规框架下已被明确划定为高风险行为。 根据泰国现行法律，外籍人士仅能通过《投资促进法》下BOI获批的指定项目路径合法持有土地，且土地必须严格用于获批的经营用途，项目终止后需在规定时限内完成土地处置。任何通过隐名代持、多层持股绕开法律限制的操作，都将被认定为非法行为，对应的代持协议自始无效，土地将被官方依法追缴，参与代持的双方还将面临最高2年有期徒刑、最高2万泰铢罚金的刑事处罚。
泰国鲲鹏律师事务所提示所有在泰外籍投资者与相关企业，本次专项执法行动的核查周期将持续到2026年12月底，涉及土地代持的相关主体应尽快启动合规自查，梳理名下土地的持股架构、资金来源与实际用途，及时排查潜在法律风险，必要时委托专业泰国法律机构制定合规调整方案，避免因不合规的土地持有行为引发资产损失与法律责任。
